Rechtsanwaltskanzlei Becker

Eigenbedarf

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Sie suchen einen Rechtsanwalt, der Sie im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung berät?

 

Die Rechtsanwaltskanzlei Becker ist der kompetente Ansprechpartner,

  • entweder für Vermieter die einen Eigenbedarf durchsetzen möchten,

  • oder auch für Mieter bei der rechtlichen Verteidigung gegen Eigenbedarf.

 

 

Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund eines Mietvertrags durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, und auch Nichten und Neffen.

Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können zum Beispiel sein: der Vermieter kauft die Wohnung, um darin im Alter selbst zu wohnen; der Fahrweg zum Arbeitsplatz verkürzt sich; der Vermieter will die Wohnung selbst nutzen, um dort auch sein Büro zu betreiben und somit Miete spart; der Vermieter benötigt die Wohnung für eine Pflegeperson.

Eine Eigenbedarfskündigung kann hingegen aus folgenden beispielhaft genannten Gründen scheitern: Soll die Wohnung in den nächsten fünf Jahren zum Beispiel von einem heranwachsenden Kind des Vermieters genutzt werden, darf der Vermieter nach der Rechtsprechung nur einen zeitlich befristeten Mietvertrag abschließen, andernfalls kann der Bieter die Kündigung zurückweisen.

Von den Gerichten werden die Interessen der Mieter und Vermieter berücksichtigt (Interessenabwägung). Für Vermieter ist es daher wichtig, die Eigenbedarfskündigung ausreichend zu begründen. Der Vermieter muss also im Kündigungsschreiben zumindest schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Umstände, die dem Mieter bereits bekannt sind, müssen laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Kündigungsschreiben nicht erneut mitgeteilt werden (Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 317/10).

Den Bundesländern ist es möglich, Verordnungen zu erlassen, in denen bestimmt wird, in welchen Gebieten nach der Begründung und Veräußerung von Wohneigentum eine Sperrfrist bis zur Aussprechung der Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.

 

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung ist manchmal der einzige Grund, mit dem der Vermieter die Wohnung kündigen kann. Daher gibt es immer wieder Fälle, in denen der Kündigungsgrund nur vorgeschoben ist. Für Mieter ist daher wichtig, Indizien zu sammeln, die darauf schließen lassen, dass die Kündigung nur vorgeschoben war. Der Bundesgerichtshof entschied hierzu, dass Gerichte alle vom Mieter mitgeteilten Umstände berücksichtigen müssen, die Rückschlüsse darauf zulassen, dass eine Eigennutzung des Vermieters nicht beabsichtigt ist (urteil vom 16. März 2011, VIII ZR 338/09).

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt also vor, wenn ein Vermieter einem Mieter gegenüber eine Eigenbeddarfskündigung ausspricht, mit dem eigentlichen Ziel, die Wohnung anderweitig - an einen Dritten - zu vermieten oder das Objekt unvermietet zu verkaufen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang in 2005 (Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 vom 18. Mai 2005) geurteilt, dass der Vermieter plausibel die Gründe darlegen muss, wenn er eine ursprünglich zur eigenen Nutzung gekündigte Wohnung später doch anderweitig vermietet/ verkauft.

 

Kündigung bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfsgrunds

Einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist hat ein Vermieter zu berücksichtigen und den Mieter hiervon zu unterrichten. Diese Verpflichtung zur Information des Mieters endet zum Beispiel bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters. Verletzt der Vermieter diese Pflicht kann er zum Schadensersatz verpflichtet werden.

Eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters wird somit nichtig, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt.

 

Anbietpflicht einer Ersatzwohnung bei Eigenbedarfkündigung

Laut Urteil des Bundesgerichtshofs aus 2003 (Az. VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02) muss ein Vermieter im Falle einer Eigenbedarfkündigung seinem Mieter eine weitere ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, anbieten. Das gilt nach Ansicht des Amtsgericht Frankfurt selbst dann, wenn die freie Wohnung wesentlich teurer und größer ist als die bisherige Wohnung.

Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung, sondern diese muss bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehen und auch eine gewisse räumliche Nähe haben (z.B. im selben Haus/ Wohnanlage).

 

Die Kanzlei Becker vertritt in diesem Zusammenhang sowohl Vermieter bei der Durchsetzung von Eigenbedarf, als auch Mieter bei der Abwehr von Eigenbedarf. Constanze Becker, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, berät Sie bei Eigenbedarf in München und bundesweit.

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