Maklerrecht

Eine der Kernkompetenzen und Themenschwerpunkte unserer Rechtsanwaltskanzlei bildet das Maklerrecht, bzw. Immobilienmaklerrecht. Die Rechtsanwaltskanzlei Becker vertritt grundsätzlich beide Seiten – sowohl die des Maklerkunden als auch die des Maklers. Kurzum: Wir sind Spezialisten auf dem Gebiet des Maklerrechts in München und bundesweit.

Bei der Vermittlung von Immobilienkaufverträgen werden wird zumeist ein Makler eingeschaltet. Ein Häufiger Streitpunkt ist die Frage der Ursächlichkeit bzw. Mitursächlichkeit der Maklerleistung im Hinblick auf das Entstehen von Provisionsansprüchen oder vom Makler erhobene Reservierungsgebühren.

Zusammenfassend lassen sich die typischen Anliegen im Maklerrecht nennen, die unsere Kanzlei erreichen: gerichtliche und außergerichtliche Vertretung in Streitfragen z.B. zur Maklerprovision, Maklerhaftung, Reservierungsgebühren, die Gestaltung und Prüfung von Maklerverträgen und AGB und die Prüfung von Einzelfragen im Maklerrecht, inklusive einem möglichen Widerrufsrecht des Maklerkunden – und viele weitere Makler-Themen.

Das Maklerrecht ist stark von der Rechtsprechung geprägt, weshalb die Beratung durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Anwalt erfolgen sollte.

Unsere Kanzlei veröffentlicht seit vielen Jahren monatlich Fachartikel zu m Thema Maklerrecht im Fachmagazin „Immobilienwirtschaft“, das im Haufe Verlag erscheint. Alleine Frau Rechtsanwältin Constanze Becker hat mehr als 100 Veröffentlichungen im Maklerrecht verfasst und gilt daher als eine der versiertesten AnwältInnen in diesem Fachgebiet bundesweit. Bitte finden Sie hierzu exemplarisch folgende Publikationen von Rechtsanwältin Constanze Becker:

Vorsicht Falle: Widerrufsbelehrung im Maklervertrag

Kausalität der Maklerleistung nach mehr als einem Jahr?

Maklervertrag: Muster-Widerrufsformular zwingend in Papierform

Makler muss von riskantem Immobiliendeal abraten

Für weitere detaillierte Informationen zum Maklerrecht treffen Sie daher Ihre Auswahl, welcher Mandantengruppe Sie angehören – Makler oder Maklerkunde:

Maklerrecht aus Sicht des Maklerkunden

Sind Sie als Maklerkunde maklergeschädigt? Hat ein Makler seine Leistung nicht ordentlich erbracht? Stellt ein Makler Ihnen eine Rechnung für Leistungen, von denen Sie nichts wussten? Oder haben Sie Ihr Objekt selbst vermietet/ verkauft und jetzt will der Makler trotzdem eine Provision? Haben Sie eine Reservierungsgebühr bezahlt, die der Makler nicht mehr zurückgewährt?

Entstehung von Maklerverträgen und Provisionsansprüchen

Weit verbreitet ist insoweit der Irrtum, daß ein Maklervertrag immer ein Schriftstück voraussetzt, also eine bestimmte Form eingehalten werden muss: Maklerverträge müssen nicht notwendiger Weise schriftlich, sondern sie können auch mündlich oder sogar stillschweigend („konkludent“) abgeschlossen werden.
Zur Entstehung eines Provisionsanspruchs muss ein Vertrag zwischen ihm und seinem Maklerkunden zustande gekommen sein und ferner noch ein weiteres Rechtsgeschäft getätigt werden, der sogenannte Hauptvertrag. Außerdem muss die Handlung des Maklers ursächlich für die Entstehung des Vertrages gewesen sein. Von der Ursächlichkeit bzw. Kausalität der Maklertätigkeit wird dann gesprochen, wenn der Hauptvertrag infolge eines Nachweises oder einer Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist.
Der Makler muss dem Kunden gegenüber unmissverständlich klarmachen, dass er nur entgeltlich tätig werden will. Entscheidend ist , dass der Klient Kenntnis von seiner Provisionspflicht erlangt und er die Maklerdienste auch in Anspruch nimmt (zum Beispiel durch Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift Besichtigungen, etc.). Darin ist ein Einverständnis des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 – IVa ZR 60/88).
Der Maklerkunde muss also nicht grundsätzlich damit rechnen, dass für ihn eine Maklerprovision anfällt, denn der Makler könnte seine Provision auch von der anderen Partei verlangen.
Eine Provisionsforderung kann auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers gestellt werden. Erforderlich ist aber, dass der Kunde hierauf deutlich hingewiesen wird, die ABG sich nicht an versteckter Stelle finden, vom Kunden also zur Kenntnis genommen werden können.

Der Maklerkunde verkauft oder vermietet selbst

Verkauft oder vermietet der Kunde selbst ohne den Makler, so hat er meistens dem Makler auch keine Provision zu bezahlen. Auch wenn im Maklervertrag etwas anderes stehen sollte, so bedeutet dies nicht zwingend, dass die Vertragsklausel gültig ist. Eine Ausnahme könnte zum Beispiel bei Vorliegen eines qualifizierten Alleinauftrags vorliegen. Aber an einen qualifizierten Alleinauftrag sind sehr, sehr enge Voraussetzungen geknüpft, die in den seltensten Fällen erfüllt sind. Der Kunde hat also gute Chancen, wenn er das Objekt selber verkauft/ vermietet, dass er dem Makler keine Provision zahlen muss.

Tätigkeitsverpflichtung und Pflichtverletzung des Maklers

Eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers besteht grundsätzlich nicht, es sei denn, es sind anderweitige Vereinbarungen getroffen, zum Beispiel durch Abschluss eines Alleinauftrages. Auch bei Nachweis/ Vermittlung eines Interessenten bleibt der Vermieter/ Eigentümer in der Entscheidung frei, ob er vermietet bzw. verkauft.
Der Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, den Kunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Kauf- oder Verkaufsentscheidung von Bedeutung sind. Für falsche Angaben im Exposé haftet der Makler nur dann, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt war. Darüber hinaus ist der Makler nur „Wissensvermittler“, das heisst, er schuldet grundsätzlich keine eigenen Erkundigungen bzw. Ermittlungen. Macht er Angaben, die er nicht selbst überprüft hat, so muss er hierauf hinweisen. Der Verkäufermakler muss allerdings seinen Auftraggeber über ihm bekannte gravierende finanzielle Schwierigkeiten des nachgewiesenen Grundstückskäufers vor Vertragsschluss ungefragt aufklären (OLG Dresden, Beschluss vom 14.2.2007, Aktenzeichen 8 U 1994/06).

Abwehr von Maklerprovisionsansprüchen

Die Kanzlei Becker unterstützt (Ver-)Mieter oder (Ver-)Käufer bei der Abwehr unberechtigter Provisionsansprüche. Das Maklerrecht wird von einer sehr rigorosen Rechtsprechung, häufig zu Lasten des Maklers, geprägt.
Der Makler hat keinen Provisionsanspruch in den folgend beispielhaft genannten Fällen:
Der Makler ist auch Haus- oder Wohnungsverwalter (insbesondere bei Vermietung).
Vorkenntnis des Maklerkunden: Der Klient kannte das Objekt und die Kauf-/Mietmöglichkeit schon vorher.
Die Ursächlichkeit des Nachweises und des späteren Ankaufs bzw. der späteren Anmietung ist nicht gegeben.
Zwischen dem angebotenen Objekt und dem gekauften Objekt existiert keine wirtschaftliche oder personelle Identität.
Der Makler verhält sich gegenüber dem Klienten treuwidrig.

Doppelprovision

Weit verbreitet ist auch der Irrglaube, dass der Makler immer nur für einen der am Vertrag Beteiligten entgeltlich tätig sein darf – also z.B. entweder für den Mieter oder Vermieter bzw. nur für den Verkäufer oder Käufer. Dies stimmt jedoch nicht!
Tatsächlich ist jedoch die Doppelmaklertätigkeit in den meisten Fällen sogar üblich und es reicht schon aus, wenn der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder bei Abschluß eines schriftlichen Vertrages auf diese Doppeltätigkeit hinweist. Vermittelt er jedoch zwischen den Parteien z.B. bezüglich des Kaufpreises, so darf er keine Provision von beiden Seiten verlangen. Selbstverständlich kann der (Ver-)Mieter oder (Ver-)Käufer bei Abschluss eines Maklervertrages auch verlangen, dass der Makler nur für eine Seite der am Vertrag Beteiligten entgeltlich tätig sein darf. Daran muss sich der Makler auch halten.

Unser Rat an Maklerkunden

Wegen der vielen Besonderheiten des Maklerrechtes haben nicht nur Rechtsanwälte, sondern zum Teil auch Richter manchmal Probleme, mit diesem speziellen Rechtsgebiet umzugehen.
Hat der Makler seinen Anspruch verdient? Liegen besondere Umstände vor, die zum Ausschluß eines Maklerhonorars führen? Die Klärung derartiger Fragen bedarf aufgrund der Komplexheit des Maklerrechts einer sehr genauen und fachkundigen juristischen Analyse.
Gerade deshalb sollten Sie sich im Maklerrecht von einem fachkundigen Spezialisten beraten oder gerichtlich begleiten lassen.

Wenn Sie insoweit Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich an den Spezialisten unserer Kanzlei.

Maklerrecht aus Sicht des Maklers

Unsere Kanzlei vertritt Makler bzw. Immobilienmakler sowohl gerichtlich, als auch außergerichtlich zum Beispiel bei der Gestaltung und Optimierung von Maklerverträgen, der Durchsetzung von Maklerprovisionsansprüchen.

Entstehung von Maklerverträgen und Provisionsansprüchen

Maklerverträge können grundsätzlich schriftlich (dringend empfohlen!), mündlich oder sogar stillschweigend/ konkludent geschlossen werden. Entscheidend ist letztlich nur, dass der Kunde Kenntnis von seiner Provisionspflicht erlangt und er die Maklerdienste auch in Anspruch nimmt (zum Beispiel durch Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift Besichtigungen, etc.). Darin ist ein Einverständnis des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 – IVa ZR 60/88).
Der Kunde muss aber nicht grundsätzlich damit rechnen, dass eine Maklerprovision anfällt, denn er könnte zum Beispiel auch der Auffassung sein, der Vermieter oder Verkäufer würde die Provision bezahlen. Daher sollte der Immobilienmakler nach unserer Empfehlung immer auf die Provisionspflicht des Mieters oder Käufers hinweisen. Es reicht ggf. nicht, nur zu schreiben „x% Provision“. Besser wäre „X% Käuferprovision“ oder „X% Mieterprovision“. So ist der Makler auf der sicheren Seite. Fehlt dieser Hinweis, kann es sein, dass der Makleranspruch nicht entsteht.

Gestaltung und Optimierung von Maklerverträgen

Es kommt allzu häufig vor, dass Makler Provisionsansprüche verlieren oder diese gar nicht erst entstehen, da im Vorfeld vermeidbare Fehler gemacht werden: Eine häufige Fehlerquelle ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und in den Maklerverträgen an sich zu finden. Die Ausarbeitung von Maklerverträgen bildet einen anwaltlichen Schwerpunkt. Um böse und kostspielige Überraschungen zu vermeiden, sollte ein Makler bei der Gestaltung von Formularverträgen anwaltlichen Rat einholen. Denn nur so können Sie sicher sein, dass alles, was im Maklervertrag vereinbart wird, auch rechtswirksam ist.

Der Maklervertrag kann als Individualvertrag oder als Formularvertrag mit vorformulierten Vertragsklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) geschlossen werden. Zeitlich kann der Maklervertrag auch noch nach dem Erbringen der Maklerleistung abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich, den Provisionsanspruch auch nach Ablauf oder ordentlicher Kündigung fortleben zu lassen. Denn sonst kündigt der Verkäufer den Maklervertrag mit Ihnen – und schließt dann selber den Vertrag und umgeht Sie hierbei.

Durchsetzung von Maklerprovisionsansprüchen

Die Kanzlei unterstützt Makler bei der Durchsetzung Ihrer Provisionsansprüche gegenüber dem Auftraggeber.
Es wird – gerade bei Immobilienverkäufen/-käufen aufgrund der teilweise sehr hohen Provisionsansprüche – nicht selten versucht, den Makler um die Früchte seiner Arbeit zu bringen: So wird zum Beispiel der Erwerb durch einen Dritten, mit dem kein Maklervertrag geschlossen wurde, durchgeführt. Das beste ist, diesem Treiben bereits a priori durch einen rechtswirksamen Maklervertrag einen Riegel vorzuschieben. Denn es gibt juristische Mittel, derartiges Vorgehen bereits im Vorfeld durch einen richtig gestalteten Maklervertrag auszuschließen.
Sollten Sie, als Makler, dennoch Probleme bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche haben, so vertreten wir Sie sowohl gerichtlich, als auch außergerichtlich. Hierzu gehört unter anderem auch die Durchsetzung des Auskunftsanspruch des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber über den Abschluss eines Hauptvertrages (BGH NJW-RR 1990,1370). Der Auskunftsanspruch umfasst hierbei die Vertragsparteien und den Kaufpreis (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996,1464). Sollte die die Auskunft nicht geeignet ist, hinreichend Klarheit zu schaffen, so besteht in Einzelfällen sogar Anspruch auf Vorlage des Hauptvertrages (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1464).

Abmahnung eines Wettbewerbers

Es kann vorkommen, dass Ihr Konkurrent gegen den lauteren Wettbewerb verstößt und/oder gegen wichtige Verbraucherrechte verletzt.
Ihr Anspruch liegt darin begründet, dass Ihr Konkurrent durch sein Fehlverhalten einen Wettbewerbsvorteil erzielt.
Sie haben einen Anspruch, den Konkurrenten abzumahnen. Sie müssten dann über einen Anwalt eine Abmahnung versenden lassen, mit einer strafbewehrten Unterlassungserklärung. Sollte der Konkurrent diese nicht unterzeichnen, so haben Sie die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung. Und Sie hätten im Erfolgsfall Anspruch auf Schadensersatz.
Zivilrechtlich muss es um den Schutz Ihrer eigenen Waren oder Dienstleistungen gehen. Denn Abmahnungen nicht dazu dienlich, Geld zu machen.

Verteidigung bei Abmahnungen durch Wettbewerber

Sie werden durch einen Konkurrenten abgemahnt?
Wie so häufig in einem konkurrierenden Markt, gönnt der eine dem anderen nichts und will den Konkurrenten möglichst bei der Ausübung seiner Arbeit stören. So kommt es nicht selten vor, dass ein Makler seinen Konkurrenten z.B. wegen falscher Impressumangaben, etc. abmahnt und die Unterlassung dieses wettbewerbswidrigen Verhaltens fordert.
Es empfiehlt sich, eine derartige Abmahnung sehr sorgfältig zu prüfen, da der Abmahner nach verstrichener Frist vor Gericht ziehen kann, was erhebliche Kosten zur Folge haben kann.
Unsere Empfehlung: Geben Sie nicht ohne anwaltliche Beratung eine Unterlassungerklärung ab und bezahlen Sie auch nicht vorschnell die geforderten Abmahnkosten.
Dies kann rechtliche Nachteile bedeuten, und den strategischen Handlungsspielraum einschränken. Denn eine Unterlassungserklärung ist 30 Jahre wirksam und nicht ohne weiteres kündbar. Praktisch jeder weitere Verstoß gegen die unterzeichnete Unterlassungserklärung löst eine Vertragsstrafe aus, die viele tausend Euro bedeuten kann. Die Kosten eines Rechtsanwalts für eine Beratung sind deutlich geringer.

Unser Rat an Makler

Wegen der vielen Besonderheiten des Maklerrechtes haben nicht nur Rechtsanwälte, sondern zum Teil auch Richter manchmal Probleme, mit diesem speziellen Rechtsgebiet umzugehen. Hat der Makler seinen Anspruch verdient? Wie setze ich den Anspruch als Makler durch? Liegen besondere Umstände vor, die zum Ausschluß eines Maklerhonorars führen? Wie kann ich die damit verbundene Problematik lösen? Die Klärung derartiger Fragen bedarf aufgrund der Komplexheit des Maklerrechts einer sehr genauen und fachkundigen juristischen Analyse.

Gerade deshalb sollten Sie sich im Maklerrecht von einem fachkundigen Spezialisten beraten oder gerichtlich begleiten lassen. Wenn Sie insoweit Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich an den Spezialisten unserer Kanzlei.